Alquilar el estatus: La nueva geografía social de los barrios cerrados

El último informe de la fundación Tejido Urbano propone una lectura incómoda pero necesaria sobre una de las transformaciones más silenciosas del mercado habitacional argentino: la consolidación del alquiler en barrios cerrados como un segmento propio, con lógicas, actores y tensiones distintas al alquiler urbano tradicional. Lejos de ser un fenómeno marginal, el estudio muestra que se trata de una dinámica estructural que reconfigura la relación entre ciudad y suburbio, propiedad y uso, estabilidad y movilidad.

Durante décadas, las urbanizaciones cerradas fueron sinónimo de acceso a la propiedad, planificación patrimonial y residencia definitiva. Hoy, ese imaginario se fisura. Entre el 12,5 y el 15,5 por ciento de los hogares ubicados en radios censales con barrios cerrados son inquilinos, una cifra que asciende de manera significativa en desarrollos como Nordelta, donde el alquiler alcanza al 27,5 por ciento de los hogares. El dato no es solo cuantitativo: expresa un cambio cualitativo en la forma de habitar de sectores medios y medio‑altos.

Del resguardo de capital al problema de la ocupación

La expansión del alquiler está directamente vinculada con una ola de construcción iniciada a partir de 2010, orientada más a la inversión que a la residencia. Miles de viviendas fueron concebidas como reserva de valor en un contexto de inestabilidad macroeconómica. Pero la vivienda vacía tiene un costo: expensas elevadas, mantenimiento permanente y una rentabilidad que solo se concreta si hay ocupación. Allí aparece el alquiler como válvula de escape para un stock subocupado que amenaza con transformarse en un pasivo.

Para dinamizar el mercado, los desarrolladores y propietarios impulsaron una segmentación de la oferta: proliferan las unidades de uno y dos ambientes, los departamentos en altura y los complejos con servicios integrados. Esta densificación no implica necesariamente una democratización del acceso. Por el contrario, los precios pueden bajar en términos relativos, pero persisten barreras duras: contratos en dólares, requisitos patrimoniales estrictos y costos fijos elevados que filtran a los potenciales inquilinos.

Alquilar sin bajar de clase

Uno de los aportes más interesantes del informe es mostrar cómo el alquiler en barrios cerrados funciona como un dispositivo simbólico. Para un sector de la clase media alta que perdió —o postergó— el acceso a la vivienda propia, alquilar en estos entornos permite sostener un estatus residencial aun cuando el horizonte propietario se vuelve difuso. No se trata de hogares excluidos del crédito: paradójicamente, muchos de ellos podrían acceder a financiamiento hipotecario y, cuando el ciclo económico lo permite, migran rápidamente hacia la compra.

El alquiler aparece entonces como una solución transitoria, pero también como una forma de distinción. Vivir en un barrio cerrado, aunque sea como inquilino, conserva un capital simbólico que el mercado urbano tradicional no siempre ofrece. Esa lógica explica por qué, cuando el crédito se reactiva, estos hogares abandonan el alquiler suburbano, generando vacantes que el propio mercado intenta volver a ocupar con nuevos perfiles.

Quiénes alquilan y por qué

El perfil de los inquilinos rompe con varios supuestos clásicos. No predominan los jóvenes en proceso de emancipación, sino dos grupos bien definidos: adultos de entre 35 y 55 años, mayoritariamente profesionales vinculados a actividades productivas de alta calificación; y adultos mayores de entre 65 y 85 años, con fuerte presencia femenina.

En el primer caso, la elección del barrio cerrado se asocia a la movilidad laboral, la proximidad a polos industriales y la búsqueda de entornos controlados que reduzcan costos de tiempo y estrés. En el segundo, aparece una lógica de calidad de vida: jubilados que ceden o conservan sus viviendas urbanas y se relocalizan en espacios más tranquilos, verdes y seguros.

Las familias con hijos pequeños completan el cuadro. Para ellas, el alquiler funciona como una segunda residencia o como una apuesta reversible: mantienen un vínculo con la Ciudad de Buenos Aires —ya sea conservando una vivienda o alquilándola— mientras prueban una vida suburbana que prioriza servicios, escolaridad y entorno.

Ciudad vacía, suburbio móvil

Este corrimiento residencial tiene efectos que exceden a los barrios cerrados. Pilar, Tigre, Escobar y Ezeiza concentran saldos migratorios positivos impulsados por la llegada de hogares porteños. Al mismo tiempo, se multiplican las viviendas vacías en la ciudad, reservadas para un eventual retorno, para usos temporarios o como respaldo patrimonial para los hijos.

Nordelta.

La comparación entre Palermo y Nordelta ilustra la volatilidad del fenómeno. Antes de la pandemia, alquilar en el suburbio era más barato. Durante el auge pandémico, Nordelta llegó a ser hasta 35 por ciento más caro. En 2025, los valores vuelven a converger, pero con una diferencia clave: el alquiler en barrios cerrados expone mucho más al inquilino a la incertidumbre cambiaria y financiera.

Un desafío político y urbano

El informe de Tejido Urbano deja una conclusión de fondo: la vivienda ya no puede pensarse solo como bien de uso o activo patrimonial. En los barrios cerrados, el alquiler revela una vivienda entendida como experiencia dinámica, como etapa de vida, como flujo.

Para la política habitacional, el desafío es doble. Por un lado, comprender que la segmentación del mercado no se limita a pobres y ricos, sino que atraviesa de lleno a las clases medias. Por otro, incorporar estas movilidades residenciales a la planificación urbana, evitando que la expansión suburbana y la vacancia urbana se retroalimenten.

El alquiler en barrios cerrados no es una anomalía: es un síntoma. Habla de un modelo de ciudad fragmentada, de trayectorias residenciales cada vez más inestables y de un mercado que se adapta más rápido que las políticas públicas. Ignorarlo es perder una clave central para entender cómo —y para quiénes— se está reescribiendo hoy el mapa social metropolitano. (www.REALPOLITIK.comar)