El mapa de las casas vacías: "La vacancia real está en los barrios de clase media”

Nicolás Fermé, coordinador de Estado y Gobierno del Centro de Implementación de Políticas Públicas para la Equidad y el Crecimiento (CIPPEC), conversó con RADIO REALPOLITIK FM (www.realpolitik.fm) sobre un nuevo método para conocer la cantidad de casas vacantes que existen en algunas de las mayores ciudades del país. A través de la medición del consumo eléctrico residencial, la entidad busca aportar evidencia a un debate cruzado por mitos urbanos y propuestas de castigos impositivos.

"Encontramos una suerte de problema en la conversación pública y política que viene hablando hace varios años sobre las viviendas vacías. Se pensaba que los propietarios las dejaban así por tiempo indeterminado y la discusión se centraba en generar impuestos o penalizaciones, pero no se sabía cuántas había, dónde estaban ni cuáles eran las causales", explicó Ferme al fundamentar el estudio que abarcó a Córdoba, Rosario y Buenos Aires.

Para revertir esa falta de datos, CIPPEC diseñó un indicador basado en los registros de las empresas de energía, considerando bajo "vacancia estructural" a aquellos inmuebles con un consumo menor a 50 kW (el mínimo para mantener una heladera encendida) durante más de doce meses consecutivos. "Queremos aportar evidencia para entender la magnitud del problema y ver qué pasa realmente con ese universo", señaló.

Mitos caídos y la realidad de los barrios de clase media

Los resultados derribaron el imaginario popular de que las zonas más ricas concentran la mayor cantidad de inmuebles abandonados por la especulación. "Las áreas de mayor nivel socioeconómico no son necesariamente las que tienen más viviendas vacías. En Puerto Madero, por ejemplo, vemos que hay un uso secundario o intermitente, pero no una vacancia persistente. El fenómeno se profundiza donde la demanda es más débil", reveló el especialista.

Según el informe, la ciudad de Córdoba registra unas 21 mil unidades vacías (4 por ciento de su universo residencial), Rosario llega a casi 31 mil (8.6 por ciento) y en el área de cobertura de Edesur en Buenos Aires —que representa el 70 por ciento de la capital— se detectaron casi 70 mil inmuebles en esta situación. Los principales "manchones" de vacancia se ubican en los microcentros y en barrios pericentrales o de clase media y media baja, como Constitución o Flores Norte.

A diferencia de lo que ocurre en grandes urbes como Madrid, Barcelona o Nueva York, donde existen grandes fondos e inversiones institucionales que retienen propiedades, Ferme aclaró que el mercado argentino está atomizado y los precios en dólares cayeron entre un 30 y 40 por ciento en los últimos años. "Muchas de estas casas vacías están deterioradas, fuera de mercado o arrastran problemas administrativos y judiciales, como sucesiones inconclusas de dos o tres generaciones que encarecen los papeles", describió.

Más zanahoria y menos garrote para el desarrollo urbano

Frente a este diagnóstico, desde CIPPEC sugirieron que las políticas públicas deben orientarse hacia los incentivos y no hacia la persecución fiscal. "Mirando los casos exitosos en el mundo, vemos que funcionan mejor las herramientas vinculadas a la 'zanahoria' que al 'garrote'. Proponemos crear ventanillas rápidas (fast track) para agilizar los permisos de puesta en valor de inmuebles degradados, además de otorgar incentivos fiscales o créditos con tasas diferenciales", enumeró Ferme.

Asimismo, planteó la posibilidad de trasladar las buenas prácticas de regularización de barrios populares hacia las áreas históricas consolidadas para destrabar los conflictos sucesorios y reactivar el stock edilicio existente.

Por último, advirtió sobre el costo oculto que sufren Córdoba y Rosario al expandir sus periferias mientras abandonan sus centros provistos de asfalto, cloacas, agua y escuelas. "Las ciudades están creciendo en su mancha urbana hacia áreas vacías donde hay que construir toda la infraestructura desde cero. Debemos pensar creativamente cómo movilizar estas viviendas bien localizadas para no seguir encareciendo el desarrollo de nuestras comunidades", concluyó. (www.REALPOLITIK.com.ar)